PCB（印刷電路板）與 CCL（銅箔基板）產業，重新聚焦觀音的區位與產業價值

隨著伺服器、高速運算及電子產業持續升級，PCB與CCL等相關供應鏈的擴產需求，也正在改變北台灣工業土地市場。

企業選址的評估標準已從單純比較土地價格，進一步轉向土地規模、電力供應、用水條件、污水處理能力、產業聚落完整度、交通區位，以及未來擴廠彈性等多面向的綜合考量。

電子與化學材料產業基礎

PCB與CCL產業具有電子製造與化學材料高度結合的特性，從銅箔、玻纖布、樹脂到後續加工製程，都需要相對完整的材料供應與工業環境。

觀音產業園區長期聚集化學、電子、金屬、機械及塑橡膠等產業，既有的電子產業與化學材料聚落，與PCB、CCL及其上下游供應鏈具有一定程度的產業連結。

水、電、汙水處理是重要的設廠條件

取得工業土地只是第一步。

真正影響設廠決策的，還包括電力、製程用水、污水處理、環保條件及產業進駐規定。

觀音屬於發展成熟的產業園區，具有既有水電及污水處理等工業基礎設施。企業實際進駐前，仍須依個別製程確認供電容量、用水、污水納管及相關規範。

這也是成熟產業園區與非編定工業區土地的重要差異。

北台灣大型完整基地逐漸稀缺

當企業進入擴產階段，土地需求可能從數百坪增加至3,000坪、5,000坪甚至更大的規模。

如果再加入基地完整、產權條件、大型車輛進出、水電條件及未來擴建等要求，真正符合企業需求的大型工業基地其實相當有限。

觀音產業園區的價值在於供應鏈位置

觀音的區位價值，不應只以距離台北市多遠來衡量。

從產業布局來看，新竹科技產業聚落、桃園電子與PCB供應鏈，加上桃園國際機場及西部主要交通系統，共同形成北台灣重要的科技製造廊帶。

對PCB、CCL及電子材料業而言，原料、供應商、生產基地與客戶之間的連結效率，往往比距離市中心更加重要。

2026 年觀音產業園區大型工業不動產交易

和氏璧協助台光電(2383)於1月取得約 10,884坪土地及10,185坪，交易總額 27.8億元；世紀鋼(9958)取得約 40,746坪工業土地，交易金額約 55.82億元，宏泰電工(1612)於8月取得約 7,091坪土地，交易總額約 15.64億元。近期大型企業陸續進場，反映觀音產業園區對製造業擴廠及大面積工業用地需求仍具吸引力，後續成交行情值得持續關注。

和氏璧觀察

我們認為，企業尋找工業土地的思維，正在從「買得到土地」，逐漸轉向「這塊土地能不能支撐下一階段的產能」。

但當企業開始尋找北台灣3,000坪以上、具成熟工業環境，又能連結桃園與新竹科技供應鏈的大型基地時，觀音產業園區已重新進入企業選址的評估名單。

這也是和氏璧持續關注觀音產業園區下一階段發展的重要原因。